Hausgeld ist nicht Nebenkosten: Was ETW-Vermieter nicht umlegen dürfen

12. Juli 2026 hausgeldeigentumswohnungnebenkostenabrechnungwegvermieter

Die teuerste Verwechslung im Leben eines ETW-Vermieters: Hausgeld und umlagefähige Nebenkosten sind nicht dasselbe. Wer die Hausgeld-Zahlungen oder gar den Wirtschaftsplan einfach an den Mieter durchreicht, legt regelmäßig Posten um, die der Mieter nicht schuldet — und riskiert, dass die ganze Abrechnung angegriffen wird.

Was im Hausgeld steckt

Das Hausgeld ist deine Vorauszahlung an die WEG. Es enthält drei Arten von Kosten:

Faustregel: Umlagefähig ist nur, was auch ein Vermieter eines ganzen Hauses nach der Betriebskostenverordnung umlegen dürfte. Dass du die Kosten über das Hausgeld zahlen musst, macht sie nicht umlagefähig.

Der richtige Weg: die WEG-Jahresabrechnung aufdröseln

Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist nicht der Wirtschaftsplan (das sind nur Vorauszahlungen), sondern die WEG-Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten:

1. Umlagefähige Posten herausziehen. Gute Verwalter weisen die „umlagefähigen Kosten nach BetrKV” je Einheit separat aus — falls nicht, frag danach; die Aufstellung ist Standard.
2. Mischposten trennen. Hausmeister: Nur laufende Tätigkeiten sind umlagefähig, Reparaturarbeiten nicht. Versicherung: Gebäude- und Haftpflicht ja, Rechtsschutz der WEG nein.
3. Verteilerschlüssel übersetzen. Die WEG verteilt oft nach Miteigentumsanteilen, dein Mietvertrag aber z. B. nach Wohnfläche. Maßgeblich gegenüber dem Mieter ist der Mietvertrag (ohne Regelung: Wohnfläche, § 556a BGB). Du darfst nicht einfach den MEA-Anteil durchreichen, wenn etwas anderes vereinbart ist.
4. Direkt getragene Kosten ergänzen: Grundsteuer zahlst du meist selbst ans Finanzamt — sie gehört zusätzlich in die Abrechnung, ebenso eigene Positionen wie ein separat beauftragter Winterdienst.

„Die WEG-Abrechnung kam zu spät” zählt nicht

Die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB läuft unabhängig davon, wann dein Verwalter liefert. Der BGH hat 2021 klargestellt: Eine fehlende WEG-Jahresabrechnung entschuldigt die verspätete Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nicht. Wenn der Stichtag naht und die WEG-Abrechnung fehlt, rechne fristwahrend mit den dir vorliegenden Belegen bzw. sorgfältig geschätzten Werten ab und korrigiere später — verspätete Nachforderungen sind sonst verloren (Guthaben des Mieters bleiben geschuldet).

Typische Prüffragen vor dem Versand

• Ist die Erhaltungsrücklage wirklich draußen? (Auch aus „Zuführungen” in Sammelposten!)
• Verwaltervergütung, Bankgebühren, Reparaturen raus?
• Schlüssel laut Mietvertrag verwendet — nicht MEA?
• Grundsteuer ergänzt?
• § 35a-Anteile (Hausmeister, Gartenpflege, Reinigung) für den Mieter ausgewiesen?

Wer diese fünf Fragen jedes Jahr sauber beantwortet, nimmt der häufigsten Mieter-Einwendung („da ist Hausgeld drin”) von vornherein den Boden.

Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Stand: Juli 2026.